Når du overvejer at købe bolig, er tilstandsrapporten et af de vigtigste dokumenter, du får i hånden. Den fungerer som en slags sundhedsattest for boligen og giver dig et overblik over synlige skader og bygningens generelle tilstand. Men mange boligkøbere læser rapporten for hurtigt – eller misforstår, hvad den egentlig fortæller. Det kan koste dyrt.
I denne artikel guider vi dig til, hvordan du læser en tilstandsrapport korrekt, hvad du skal være særligt opmærksom på, og hvordan du bruger rapporten aktivt i din bolighandel – med fokus på den nye farvekodede vurderingsmodel, der har erstattet det gamle K0–K3-system.
En tilstandsrapport er en byggeteknisk vurdering af en bolig, udarbejdet af en byggesagkyndig, som er godkendt af Sikkerhedsstyrelsen. Rapporten er en del af den såkaldte huseftersynsordning, og den er typisk gyldig i 6 måneder.
Rapporten er ikke lovpligtig, men den er en forudsætning for, at sælger kan tilbyde en ejerskifteforsikring og dermed fraskrive sig det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler. Derfor er tilstandsrapporten næsten altid en del af bolighandler, hvor der er tale om villaer, rækkehuse og ejerlejligheder i stueplan.
Rapporten gennemgår boligens synlige og tilgængelige bygningsdele – fx tag, ydervægge, vinduer, døre, gulve, fundament og installationer. Den dækker ikke skjulte konstruktioner, el- og VVS-installationer i detaljer, eller forhold som skimmelsvamp, radon og indeklima.
Rapporten består typisk af følgende dele:
Tidligere blev skader i tilstandsrapporten vurderet med karaktererne K0 til K3 samt UN (undersøges nærmere). Men i dag anvendes en farvekodet model, som gør det lettere for både købere og sælgere at forstå alvoren af de registrerede forhold.
De fire farver repræsenterer følgende:
Denne visuelle tilgang gør det nemmere at danne sig et hurtigt overblik – men det er stadig vigtigt at læse rapporten grundigt og i sammenhæng med boligens alder, stand og pris.
Det er ikke antallet af skader, der er afgørende – men alvorligheden og placeringen. Ét rødt hus i taget kan være langt mere kritisk end fem grå huse i soklen.
Vigtige faresignaler:
Et eksempel: Hvis der står, at der er fugt i kældervægge (gult hus), og det samtidig nævnes, at der tidligere er lavet dræn, bør du være ekstra opmærksom. Det kan være tegn på, at problemet ikke er løst – og at der venter en større udgift.
Det er vigtigt at forstå, at tilstandsrapporten ikke er en garanti for, at boligen er fejlfri. Den dækker kun synlige og tilgængelige forhold på besigtigelsestidspunktet. Skjulte fejl, slid, indeklima og installationer er ikke omfattet.
Derfor bør du altid læse rapporten i sammenhæng med:
Hvis du er i tvivl om betydningen af en skade, så spørg. Det er bedre at stille ét spørgsmål for meget end at overtage en bolig med uforudsete udgifter.
En tilstandsrapport er ikke kun et oplysningsdokument – den er også et forhandlingsværktøj. Hvis der er alvorlige skader, kan du bruge det som grundlag for at:
Du kan også bruge rapporten til at planlægge fremtidige vedligeholdelsesopgaver og budgettere med nødvendige forbedringer. Det giver dig et realistisk billede af, hvad boligen kommer til at koste – ikke kun ved køb, men også på sigt.
At forberede dit hjem til en fotosession kan gøre en stor forskel i, hvordan det præsenteres på billeder. Her er vores bedste tips og tricks
